自己给自己租房，补税2.65亿！增值税法里究竟有多少“视同销售”的陷阱？
健之佳（605266）昨晚公告，补缴2021—2023年税款及滞纳金约2.65亿元，前三季度归母净利由盈转亏。
原因很荒诞：总部统一为连锁药店租房、签合同、拿发票，门店独立申报增值税。税务机关认定总部无偿提供租赁服务，构成视同销售！
但2026年新《增值税法》实施后，这条规则变了！
旧规：无偿提供服务，原则上视同销售。
新法：删除无偿提供服务这一项，原则上不再征这笔视同销售增值税，符合条件的进项税仍可抵扣。
注意三个边界：
① 无偿转让货物、无形资产、不动产等，仍可能视同应税交易。
② 总分机构分别纳税原则没变，统一核算不等于汇总纳税。
③ 企业所得税、印花税及关联交易定价风险仍需分别判断。
但我更想谈谈视同销售背后的征管理念。
什么叫视同销售？明明没卖，法律却假定你卖了，并据此征税。
为什么？为了防止税基流失，堵住无偿转移、内部调拨可能留下的税收漏洞。
过去有多夸张？一个老板从自己的仓库往另一个仓库搬货，税务顾问都可能提醒：注意！跨县市移送用于销售，可能构成视同销售！
一家企业正常经营，恨不得每挪动一件货物、每提供一次内部服务，都要先问税务顾问。（想不想骂娘）
但税收征管不能只考虑堵漏洞，还要考虑企业正常经营的成本。
为了防止有人从手指缝里漏税，难道就要把整只手攥成拳头？
2026年取消无偿提供服务视同销售，是一个值得肯定的进步。
但这家上市公司还是没有逃过旧法的捶打！
「尽量避免无偿使用房产」
上一篇讲健之佳2.65亿元补税。2026年新《增值税法》取消了无偿提供服务视同销售，很多老板可能松了一口气。
但千万别以为无偿使用房产从此没风险了。
集团统一租房，免费给子公司使用；母公司自有房产，免费给分公司使用；老板、配偶、父母名下的房子，免费给公司办公。
这些安排太常见了。可是增值税之外，还有三道关。
① 企业所得税：先分清积极收入与被动收入。
这是一个很有用的分析框架。
卖钢材、卖汽车，是企业主营经营活动形成的积极收入；一家钢材企业偶尔出租闲置房产、取得利息，则更接近被动收入。
《企业所得税法实施条例》第二十五条规定了货物、财产、劳务在特定用途下的视同销售，但没有规定所有无偿出租、无偿借贷都必须核定收入。
因此，非主营、非经营性无偿安排存在抗辩空间，但不能简单理解为被动收入一律不调整。
② 不视同销售，还有关联交易调整。
税总2017年第6号公告第三十八条规定：实际税负相同的境内关联方，交易未导致国家总体税收收入减少，原则上不作特别纳税调整。
但这不等于费用就能随便扣！
母公司无偿给子公司使用房产，自己承担租金或折旧，如果无法证明与自身取得收入相关，仍可能面临税前扣除争议。
③ 房产税：不收房租，也可能照样缴税。
财税〔2009〕128号规定，无租使用其他单位房产，由使用方依房产余值代缴房产税。
母公司自有房产给子公司，与总公司房产给分公司，法律关系并不一样，不能机械套用同一种处理。
老板个人、配偶、父母的房产无偿给公司使用，也不能当然沿用个人自住房屋的免税待遇。
最麻烦的是：房产原值、折旧、租赁发票、费用扣除、房土两税申报，可能相互交叉核验。
一个本来想省事的无偿安排，最后反而把税务关系搞复杂了。
尽量避免无偿使用房产，不是因为无偿本身违法，而是因为“没有收钱”，不等于“没有税务后果”。
尤其是民营企业，老板的财产、家属的财产、公司的财产，最好从一开始就分清楚。