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当前位置: 闲言闲语 > 拯救大兵万科,深国资缓解流动性压力从承接旧改,认购债券开始

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近期万科陷入股债双跌的被动局面,关于深铁减持及万科出现流动性风险的传言持续流传。
直至11月6日,万科通过线上交流会的方式,就公司发展情况作出回应,与以往不同,深圳国资层面也派出了高规格的参会人员。
这也是一个值得注意的信号,在过往混改企业诸如绿地、远洋、金地面临流动性及估值压力时,国资股东未曾如此番出面。
这在一方面凸显了万科之于深圳国资的重要性,另一方面或许也说明房地产形势之严峻,相关部门要防范行业滑向系统性风险。
观点新媒体获悉,当天包括深圳市国资委主任王勇健,党委委员、二级巡视员叶新明,深圳地铁董事长辛杰等共同出席了万科线上交流会。其中,王勇健曾参与2017年深铁收购万科股权的相关工作,按计划在交流会上不会有发言环节,但最终他主动要求进行发言。
王勇健明确,万科是深圳国资国企大家庭当中“重要的一员”,并公开肯定郁亮所带领的万科团队的专业化素质、市场化体制机制及良好的业绩。他转而表示,如有需要或遭遇极端情况,深圳国资委可以通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。
“我们手上有足够的实力,有足够的工具,也有足够的经验来做这件事。”
另据叶新明现场透露,对万科的实质性支持涵盖5个方面,包括通过受让、合作开发等方式,加快万科大型城市更新项目开发建设;提高万科持有各类投资性房地产的流动性;配合万科优化长期股权投资结构;积极协调国资机构认购万科债券;积极协调金融机构加大万科融资力度。
当口号声归于平静,市场需要从理性角度思索。以上5个方面的支持,目的直指进一步打通资产去化和负债融资的循环,既反映困境,又指明方向。仅城市更新和大型资产方面,深铁将承接万科在深圳部分项目,交易金额逾100亿元。
一场旨在注入流动性的大型驰援行动,在不久的将来会呈现。
债市波动与修复信心

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实际上,自上周五(11月3日)万科传出将于11月6日面向金融机构召开线上交流会以来,万科的股债已呈现出反弹迹象。
11月6日,万科A及H股均高开,至收盘时分别涨6.21%、7.25%。
备受关注的美元债层面,观点新媒体统计,万科存续的数只美元债近5日录得正向涨幅,收益率明显下滑。其中被诟病价格打压导致收益率骤升的2024年到期3只美元债当中,有2只的买价回升至85-90左右。
这反映万科持续发声一定程度上消解了外界的担忧,但仍不能实际解决问题。通常情况下,面对资本市场的踩踏或做空,企业需要采取行动以展示财务稳健的基础,比如在二级市场上回购股债、重新融资发债等。
但上述行动都存在阻力:首先是过往龙湖、金地等房企的回购措施并未最终能改变股债价格严重偏离的现实,对于万科而言回购的意义同样不大。
在交流会上,万科副总裁兼财务负责人韩慧华也否定了回购的可能性,表示公司认为债券的价值,包括市场对公司的信心,归根结底取决于经营。当前行业还是面临挑战,资金作为最宝贵资源,应该用于能够最大化创造价值的经营用途。
“所以我们相信,只要公司坚持既定的战略,全力做好经营,达成经营任务,实现开发经营服务并重的高质量发展,这才是对投资者、债权人最负责任的做法。”
融资存在的阻力则在于,尽管万科管理层重申融资渠道畅通,但在二级市场债券收益率上升的情况下,发债方的融资成本将会显著上涨,机构认购信心亦不足,导致难以新增发债。
数据显示,万科今年前三季度筹资活动产生的现金流量净额为-313.34亿元,较上年同期-104.64亿元有进一步流出的趋势。期内该公司发行的公开债(信用债)仅包括4笔中票及1笔公司债,本金100亿元,并集中于4-7月发行。观点指数此前发布的报告也指出,近期境内信用债的发行人全部为央企及地方国企,民企暂缓了发债过程。
据观点新媒体对比,至9月底,万科有息负债较年初增长近89亿元至3230亿元;按融资对象看,应付债券(信用债)占比出现下降,作为替代方式,万科转而增加了银行借款及其他借款的融资,其中其它借款主要为险资债权计划的产品。
这说明万科发债能力已受到环境制约,因而并不难理解,如今深圳国资委提供实质性支持的一大目的便是重新打通发债渠道。按照会议披露说法,深圳将积极协调国资机构认购万科债券,并积极协调金融机构加大万科融资力度。
其中辛杰表示,深铁正在积极准备择机购买万科在公开市场发行的债券,提振市场的信心。如果需要,还将研究出台其他方面的措施,保证对万科的支持力度不减,“源源不断”。

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韩慧华也做出表态称,深铁和国资委表达了市场化认购公司债券等工具箱操作,这代表了对公司“坚定的支持”,相信市场信心会有所提振。
她同时重申万科到期债务的资金铺排工作,表示公司通常会滚动地做18个月的经营计划管理和融资方案前置。2024年到期折合人民币104亿元的美元债,主要做3方面工作,包括境外有数十亿资金可以用于还款;境外平台投资的一系列境内外项目通过分红和股权退出筹集资金,以及银行端正在推进中长期贷款。
从近期动态看,万科的确已获得了金融机构的一些支持。
此前11月2日消息,万科正与多家国有大行洽谈融资事宜,旨在获取70-80亿港元的新银团贷款,募资将专门用于偿还2024年到期的离岸票据。只不过在公开市场,该公司仍亟需重续信用债发行。
资产盘活与流动性
交流会上,辛杰指市场上流传深铁减持万科属于“别有用心的人在造谣”,表示深铁坚定看好万科的发展前景,长期持有万科股权的初心绝不会改变,从来没有制定过任何减持计划。
至于向万科提供的实际支持,他强调万科不是一个人战斗,在深圳国资委的统筹指挥下,将研究制定并有序释放各种有效的工具。其中除了协调国资认购债券及金融机构加大融资力度,更重要的还包括资产端为万科注入新的流动性。
最受关注的或许是,深铁将按照市场化和法制化的方式,承接万科在深圳的部分城市更新项目,帮助万科盘活大宗资产,交易金额预计超100亿元。
这指向了万科南方区域由来已久的土储问题。由于土地招拍挂激烈及深圳进入存量时期等因素影响,近年来万科南方区域的业绩有所下降。2018年,南方区域贡献主营业务收入、权益净利润占集团房地产业务比例分别达26.94%、32.11%,仅次于上海区域;至2022年,这两项比例降至21.56%、17.81%,这一年上海区域贡献了47.34%的权益净利润。
2019年5月,万科宣布南方区域首席执行官由张纪文调整为孙嘉。同年9月的万科媒体会上,孙嘉对外释放了城市更新将作为南方区域发展方向的信号。至2022年9月,南方区域共计有城市更新项目77个。
据观点新媒体不完全统计,过去5年内,万科于深圳新增商住项目仅有8个,包括至少4个城市更新项目,1个与深国际合作的项目,招拍挂项目占比较低;广州也仅有8个项目。
即便如此,广深已经是万科5年内新增项目最多的一线城市,同期上海仅7个、北京4个。
在南方区域的另一重点城市广州,万科发展势头相对较好,年销售额突破200亿元,主力贡献项目同样主要为旧改转化的万科黄埔新城、万科城市之光等。此外还包括广信资产包,万科为此设立了万溪企业用以推进这些存量项目。
上述项目都存在一定的共同点,包括项目流程复杂且缺乏标准化,推进周期长;改造范围内房屋产权性质复杂,原住民利益诉求需妥善处理;相关政策存在不确定性;业务模式可复制性差等。
对于去库存、开发提速的万科而言,存量项目带来的作用或许并不大。今年前三季度,万科的库存去化率同比已有所提高,同时投资兑现度提升至94%,平均开盘时间4.2个月,平均首开毛利率20.5%。期内公司在北上广已重新补充土储,深圳的货值依旧不多。
而开发销售业务在前三季度累计实现销售额2806亿元,同比下降10.8%;至10月底销售额提高至3124亿元,尽管规模位居行业第二,但月均约312.4亿元,距离投资者预估的350-360亿元现金流平衡点仍有一定差距。
韩慧华在交流会上也披露万科在大宗资产交易方面的进展,1-9月累计拉动资产交易实现约102亿元,目前该公司仍有超过100亿元的资产正在交易推进过程当中。

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