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衣食住行,房子是最基本的生活要素。在美国买房投资或者租房的时候,我们都会接触到各种不同的房屋类型,因为最近在考虑买房置业,所以特地做了一点研究。总体来说,美国房屋类型虽然比较多,但总体来说可以分为两类: House 别墅类住宅和Apartment 公寓类住宅。而这两大类里面又可以进行下细分:

  • 别墅类住宅:独栋别墅、联排别墅、多家庭独立住宅
  • 公寓类住宅:出租公寓、自有公寓、共有产权公寓

别墅类住宅


美国的House跟与国内所说的别墅定义比较相近,当然有一些House就是一层楼,面积也不大,这种跟大家理解中的别墅有一些偏差。在美国根据是否有共享的空间和产权的区分,美国的别墅类住宅可以分为以下三种:

独立屋 (Single Family House)

独立屋是美国最常见到的房屋类型,也叫独栋别墅。当然有些独立屋面积比较小,可能气势还够不上国内所定义的“别墅”。不过总的来说,但凡独立屋通常有附属的院子和花园、停车库,有的还有游泳池等配套设施。中国的国土面积大于美国,但其实可利用土地面积美国是占优势的,中国西部荒漠和高寒地区占了三分之一,很多地方并不宜居;而美国又是一个充分发展的国家,这也许可以说明为什么美国为什么更多的群体住在独栋别墅(Single Family Home)。

独栋别墅对房屋所在的土地和地上的房产有永久产权。如果资金充裕的情况下,独栋别墅肯定是优先选择。首先,独栋别墅的居住环境最好,拥有自家独立花园和停车库,不用交物业费,一切房屋外形、院落改善、设施建造等相关事宜均由房主自行决定;独栋别墅也有缺点,价格相对较高,别墅维护成本较高,很多维护得靠自己动手。

Single-Family-House

联排别墅(Townhouse)

联排别墅指的是各自单独拥有的住宅,但是和一家或几家邻居的房屋共享公共墙壁。联排别墅有多种变形,包括Duplex House(双拼屋)、Triplex House(三拼屋)等,你的所有权是所在单元的地下到屋顶的垂直空间(No units above and below)。联排别墅与独栋别墅一样,每年都向政府缴纳地税;水、电还有气都是与其他家庭完全独立分开。类似独栋别墅,Townhouse会带有自己的庭院和车库,虽然一般很小,但是也有些没有。Townhouse的私密性显然没有House独栋别墅好。有点像类似于Apartment的别墅化,兼具两者的特征。

townhouse

多家庭独立住宅 (Multi- Family House)

这种住房类型在中国不多见,为美国特有的一种房屋形式。从外观来看和独栋别墅区别不大。但其实整个建筑里面可容纳2-4户家庭。每个家庭有独立的卫生间,厨房,起居室和卧室。购买的时候你必须购买整个住宅,而上面所说的联排别墅Townhouse是购买这栋建筑里的某一个单元。这种类型住宅很受投资者喜爱。是很典型的投资房。一套多家庭独立住宅,你可以自用一个单元,其他空置单元可以投放到市场出租。这样收租的钱就可以用来偿还房屋贷款和补贴家庭支出。还有这类型住宅适用于一个大家庭一起居住。比如这栋房子里自用一个单元,父母,祖父母或者其他家属住在其他单元。

Multi-Family-House

公寓类住宅


美国的公寓通常是指一栋大楼内拥有多个住户的一个单元。每个单元拥有一个或多个卧室,有厨房、洗手间,但一般没有自己的花园,只有公共花园和绿地。根据产权的不同可以分为以下三类:

出租类公寓(Apartment)

出租类公寓Apartment的所有权通常都是公司为主,由公司进行管理,这一类的公寓不出售(只能整体一栋出售),只招租。当然也有少量个人所有的公寓,就是个人通过买卖获得了整幢楼的所有权。

美国的公寓多位于市区或学校附近,当然在郊区一带的公寓也有不少。比如留学生在校园周边租住的公寓就是所谓的Apartment。总体来说Apartment的生活非常便利。而且配套设施十分完善:大部分的公寓会有洗衣间,供暖和空调系统,健身房,游泳池,停车场等等,一旦房间有什么设施坏了随时可以联系公寓雇佣的维修工,十分便利和省心。

apt

自有公寓(Condo)

从外形和物理属性上来说Condo和Apartment 没有任何区别,关键区别在于产权。Apartment是出租公寓,不会单个单元出售。而如果一栋公寓楼里面的各个单元是单独拿出来售卖的,那这些单元就是Condo,翻译成自有公寓。Condo的所有权属于个人(也就是业主),而不是房产公司,所以每年业主需要缴纳房地产税。所以如果是租的是Condo的话,通常都是与屋主签订租房合同,而不是房产公司。当然整栋建筑还是会有委托的物业公司进行日常维护(homeowners’ associations , HOAs)。如果你居住或者租住在Condo里面, 你想对房屋的内部或者阳台进行改善必须经得物业管理公司的同意。

Condo的优点首先在于价格便宜,而且地段好的话也容易出租出去,可做到以租养贷。公寓的缺点在于其升值空间相对带土地的独栋别墅要小,且升值速度偏慢。其次,还需要每年交物业费,没有完整的土地产权,只享有自己的那一部分。

正是由于产权上的区别造成Condo和Apartment之间的其它细微差别。例如Condo的每一户人家水电都是分开的,就跟国内的普通住宅小区类似,各自有自家的水电表。而Apartment一般有统一的供水系统,水费由用户平摊,只是电费由各租户自行支付。

condo

共同产权公寓 (Co-op)


Co-ops指共同产权公寓,这种形式并非投资海外的主流户型。如果你拥有一间共有产权公寓 (Co-op),你并不拥有居住单位,拥有的只是合作公寓公司的股份。这一股份只给了你居住和租赁的权利,但是没有给你拥有它的权利。作为合作成员,你无需缴纳房地产税,因为建筑将作为一个整体纳税。每一户每月向公司付费,其中就包括了地税和管理费。合作公寓在筛选潜在买者时会更加严格,只有通过住户委员董事会的面试才能入住,会严格审核财务状况。外国人的审批难以通过,所以对中国买家来说并不那么友好。

Co-ops-2

总结


普遍来说,独栋别墅相对来说私密性最好,升值空间最大,但是维护成本相对较高,很多时候需要自己动手打理很多事情。联体别墅私密性相对独栋要差一些,但依然有较为完整的空间,价钱也相对便宜。多家庭独立住宅不是那么普遍,一般适用于投资或大家庭居住。公寓的话根据产权分为不同的种类。在资金有限的情况下,Condo类自有公寓是不错的购房选择。

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