美国房子常见的几种类型

美国的House跟与国内所说的别墅定义比较相近，当然有一些House就是一层楼，面积也不大，这种跟大家理解中的别墅有一些偏差。在美国根据是否有共享的空间和产权的区分，美国的别墅类住宅可以分为以下三种：

独立屋 (Single Family House)

独立屋是美国最常见到的房屋类型，也叫独栋别墅。当然有些独立屋面积比较小，可能气势还够不上国内所定义的“别墅”。不过总的来说，但凡独立屋通常有附属的院子和花园、停车库，有的还有游泳池等配套设施。中国的国土面积大于美国，但其实可利用土地面积美国是占优势的，中国西部荒漠和高寒地区占了三分之一，很多地方并不宜居；而美国又是一个充分发展的国家，这也许可以说明为什么美国为什么更多的群体住在独栋别墅(Single Family Home)。

独栋别墅对房屋所在的土地和地上的房产有永久产权。如果资金充裕的情况下，独栋别墅肯定是优先选择。首先，独栋别墅的居住环境最好，拥有自家独立花园和停车库，不用交物业费，一切房屋外形、院落改善、设施建造等相关事宜均由房主自行决定；独栋别墅也有缺点，价格相对较高，别墅维护成本较高，很多维护得靠自己动手。

联排别墅(Townhouse)

联排别墅指的是各自单独拥有的住宅，但是和一家或几家邻居的房屋共享公共墙壁。联排别墅有多种变形，包括Duplex House(双拼屋)、Triplex House(三拼屋)等，你的所有权是所在单元的地下到屋顶的垂直空间(No units above and below)。联排别墅与独栋别墅一样，每年都向政府缴纳地税；水、电还有气都是与其他家庭完全独立分开。类似独栋别墅，Townhouse会带有自己的庭院和车库，虽然一般很小，但是也有些没有。Townhouse的私密性显然没有House独栋别墅好。有点像类似于Apartment的别墅化，兼具两者的特征。

多家庭独立住宅 (Multi- Family House)

这种住房类型在中国不多见，为美国特有的一种房屋形式。从外观来看和独栋别墅区别不大。但其实整个建筑里面可容纳2-4户家庭。每个家庭有独立的卫生间，厨房，起居室和卧室。购买的时候你必须购买整个住宅，而上面所说的联排别墅Townhouse是购买这栋建筑里的某一个单元。这种类型住宅很受投资者喜爱。是很典型的投资房。一套多家庭独立住宅，你可以自用一个单元，其他空置单元可以投放到市场出租。这样收租的钱就可以用来偿还房屋贷款和补贴家庭支出。还有这类型住宅适用于一个大家庭一起居住。比如这栋房子里自用一个单元，父母，祖父母或者其他家属住在其他单元。

公寓类住宅

美国的公寓通常是指一栋大楼内拥有多个住户的一个单元。每个单元拥有一个或多个卧室，有厨房、洗手间，但一般没有自己的花园，只有公共花园和绿地。根据产权的不同可以分为以下三类：

出租类公寓(Apartment)

出租类公寓Apartment的所有权通常都是公司为主，由公司进行管理，这一类的公寓不出售(只能整体一栋出售)，只招租。当然也有少量个人所有的公寓，就是个人通过买卖获得了整幢楼的所有权。

美国的公寓多位于市区或学校附近，当然在郊区一带的公寓也有不少。比如留学生在校园周边租住的公寓就是所谓的Apartment。总体来说Apartment的生活非常便利。而且配套设施十分完善：大部分的公寓会有洗衣间，供暖和空调系统，健身房，游泳池，停车场等等，一旦房间有什么设施坏了随时可以联系公寓雇佣的维修工，十分便利和省心。

自有公寓(Condo)

从外形和物理属性上来说Condo和Apartment 没有任何区别，关键区别在于产权。Apartment是出租公寓，不会单个单元出售。而如果一栋公寓楼里面的各个单元是单独拿出来售卖的，那这些单元就是Condo，翻译成自有公寓。Condo的所有权属于个人(也就是业主)，而不是房产公司，所以每年业主需要缴纳房地产税。所以如果是租的是Condo的话，通常都是与屋主签订租房合同，而不是房产公司。当然整栋建筑还是会有委托的物业公司进行日常维护(homeowners’ associations , HOAs)。如果你居住或者租住在Condo里面, 你想对房屋的内部或者阳台进行改善必须经得物业管理公司的同意。

Condo的优点首先在于价格便宜，而且地段好的话也容易出租出去，可做到以租养贷。公寓的缺点在于其升值空间相对带土地的独栋别墅要小，且升值速度偏慢。其次，还需要每年交物业费，没有完整的土地产权，只享有自己的那一部分。

正是由于产权上的区别造成Condo和Apartment之间的其它细微差别。例如Condo的每一户人家水电都是分开的，就跟国内的普通住宅小区类似，各自有自家的水电表。而Apartment一般有统一的供水系统，水费由用户平摊，只是电费由各租户自行支付。

共同产权公寓 (Co-op)

Co-ops指共同产权公寓，这种形式并非投资海外的主流户型。如果你拥有一间共有产权公寓 (Co-op)，你并不拥有居住单位，拥有的只是合作公寓公司的股份。这一股份只给了你居住和租赁的权利，但是没有给你拥有它的权利。作为合作成员，你无需缴纳房地产税，因为建筑将作为一个整体纳税。每一户每月向公司付费，其中就包括了地税和管理费。合作公寓在筛选潜在买者时会更加严格，只有通过住户委员董事会的面试才能入住，会严格审核财务状况。外国人的审批难以通过，所以对中国买家来说并不那么友好。

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